Vendita di fabbricati strumentali: il calcolo dell’iva

In questa guida si possono trovare tutte le informazioni necessarie per comprendere la tassazione indiretta relativa alla cessione di fabbricati strumentali, come uffici e capannoni. 

Esploreremo i diversi aspetti fiscali coinvolti in queste operazioni, analizzando le normative vigenti, le implicazioni IVA e le procedure da seguire per garantire una gestione corretta delle transazioni immobiliari. 

Regime iva e pianificazione fiscale nella cessione di fabbricati strumentali

L’articolo 10 del DPR n. 633/72 stabilisce che la cessione di fabbricati strumentali, in linea generale, è esente da IVA, a meno che non si verifichino specifici casi in cui l’operazione è soggetta a IVA. Obbligatoriamente se l’impresa è costruttrice o ristrutturatrice nei cinque anni precedenti la cessione. Oppure facoltativamente se la cessione avviene oltre i cinque anni, con opzione dell’impresa.

In ogni caso, il cedente può sempre decidere di applicare l’IVA. Le operazioni di compravendita immobiliare sono complesse e possono essere soggette a esenzione o imponibilità IVA. Questo avviene a seconda del tipo di fabbricato e delle opzioni a disposizione del venditore. Applicare l’IVA permette di evitare il problema della detraibilità limitata dell’imposta sugli acquisti. 

Il focus principale è sulle strategie di Pianificazione Fiscale necessarie per la cessione dei fabbricati strumentali.

Definizione di fabbricati strumentali

Gli immobili appartenenti alle categorie catastali B, C, D, E e A/10 sono considerati fabbricati strumentali per natura. 

Questi immobili, per via delle loro caratteristiche, non possono essere destinati ad altri usi senza interventi significativi, anche se non sono utilizzati direttamente o vengono concessi in affitto o in comodato. 

In sostanza, sono quei fabbricati con destinazione non residenziale che le imprese utilizzano per svolgere le loro attività. Nel momento in cui si decide di vendere fabbricati strumentali, sorge la questione su quale regime fiscale sia applicabile per le imposte indirette.

 Il dubbio principale è se si debba applicare:

• L’IVA alla vendita, oppure;
• L’imposta di registro.

Queste due imposte non sono cumulative, ma alternative tra loro.

Immobili strumentali per natura: definizione e categorie

Gli immobili strumentali per natura sono quei fabbricati con destinazione diversa da quella abitativa. Per le loro peculiarità non possono essere utilizzati per altri scopi senza interventi strutturali significativi (art. 43, comma 2, TUIR). 

Questi comprendono gli immobili appartenenti alle categorie catastali B, C, D, E, oltre alla categoria A/10. Di seguito viene riportato un elenco completo dei fabbricati considerati strumentali per natura.

Le categorie catastali che definiscono gli immobili strumentali per natura includono una vasta gamma di fabbricati con funzioni specifiche non residenziali. Tra questi troviamo:

• Uffici e studi privati (A/10); 
• Strutture educative e assistenziali come collegi, ricoveri e ospedali (B/1-B/2);
• Edifici destinati a usi pubblici o istituzionali come prigioni (B/3), uffici pubblici (B/4) e scuole (B/5); 
• biblioteche, musei (B/6), cappelle (B/7), e magazzini sotterranei (B/8). 
• Strutture commerciali e produttive come negozi (C/1-C/2), laboratori artigianali (C/3), impianti sportivi (C/4), e stalle o autorimesse (C/6);
• Immobili a destinazione speciale e particolare, come opifici, alberghi, teatri (D/1-D/9) e stazioni di servizio, ponti e fari (E/1-E/9).

Gli immobili strumentali per destinazione: definizione

Gli immobili strumentali per destinazione sono quelli utilizzati nell’esercizio di un’attività imprenditoriale, indipendentemente dalle loro caratteristiche o classificazione. 

Un aspetto rilevante è che, per quanto riguarda la normativa IVA, la nozione di strumentalità è applicabile solo ai fabbricati strumentali per natura e non a quelli per destinazione. 

Fabbricati strumentali: le quote di ammortamento

Per il calcolo delle quote di ammortamento, il costo dei fabbricati strumentali deve essere considerato al netto del costo dei terreni su cui sono edificati. 

In particolare, l’articolo 36, comma 7, del D.L. n. 223/06 stabilisce che il valore da attribuire ai terreni deve essere determinato tenendo conto del maggiore valore tra:

• Quello riportato in bilancio nell’anno di acquisto;
• Quello corrispondente al 20% del costo totale, o al 30% nel caso di fabbricati industriali.

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che la disposizione si applica sia ai fabbricati strumentali per destinazione sia a quelli per natura, come indicato nell’art. 43, commi 1 e 2, del TUIR.

Cessione di fabbricati strumentali: le aliquote

Trasferimento di immobili strumentali soggetto a IVA per legge

Le cessioni di immobili strumentali effettuate da imprese costruttrici o che hanno realizzato interventi di recupero (come restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia e urbanistica) entro cinque anni dal termine dei lavori devono necessariamente includere l’IVA.

È fondamentale che l’impresa abbia costruito l’immobile con l’intento di rivenderlo. In questo scenario, la cessione di fabbricati strumentali è soggetta a IVA per obbligo normativo, e l’imposta deve essere indicata in fattura (senza applicazione del meccanismo del reverse charge).

Trasferimento di immobili strumentali con IVA su opzione

A differenza della situazione sopra descritta, la regola generale prevede che la cessione di immobili strumentali sia esente da IVA (ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8-ter del DPR n. 633/72). 

Per evitare l’esenzione IVA e le conseguenti implicazioni (come l’applicazione del “pro-rata” sugli acquisti degli ultimi dieci anni), è possibile optare per l’imponibilità IVA. 

L’applicazione dell’IVA avviene in base a chi è l’acquirente:

• Se l’acquirente è un’altra impresa, si utilizza il meccanismo del reverse charge;
• Se l’acquirente è un privato, l’IVA deve essere indicata in fattura.

È importante sottolineare che la decisione di applicare o meno l’IVA, nei casi consentiti, deve considerare l’eventuale obbligo di rettifica della detrazione nel caso in cui la cessione avvenga in esenzione IVA.

Trasferimento di immobili strumentali con aliquota IVA del 22%

Nei casi di imponibilità IVA, obbligatoria e opzione, si applica in genere l’aliquota ordinaria del 22%. Tuttavia, l’aliquota ridotta del 10% si applica solo in specifici casi:

• Cessioni di porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa (ad esempio uffici) effettuate dall’impresa costruttrice, conosciuti come fabbricati Tupini (dove almeno il 51% della superficie totale dei piani sopra terra è destinato ad abitazioni e non più del 25% a negozi);
• Cessioni di fabbricati o loro porzioni da parte di imprese che hanno eseguito lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione. In tali casi, oltre all’IVA (al 22% o al 10%), si applicano anche l’imposta di registro fissa di 200 euro, l’imposta ipotecaria del 3% e l’imposta catastale dell’1%.

Trasferimento di immobili strumentali esenti da IVA

Se la cessione di un immobile strumentale è effettuata da un’impresa diversa da quella costruttrice o ristrutturatrice entro cinque anni dalla conclusione dei lavori, tale operazione sarà esente da IVA. 

Le situazioni di esenzione IVA includono:

• Cessioni effettuate da imprese costruttrici o che hanno eseguito interventi di recupero oltre i cinque anni dal completamento dei lavori, se non è stata esercitata l’opzione per l’imponibilità;
• Cessioni effettuate da qualsiasi impresa (anche non costruttrice o ristrutturatrice) senza esercitare l’opzione per l’imponibilità.

In queste circostanze, il trasferimento dell’immobile strumentale è esente da IVA e soggetto a:

• Imposta di registro fissa di 200 euro;
• Imposta ipotecaria del 3%;
• Imposta catastale dell’1%.

Trasferimento di immobili strumentali da soggetti privati

Se un soggetto privato (non titolare di partita IVA) cede fabbricati strumentali, l’operazione sarà soggetta a:

• Imposta di registro pari al 9%;
• Imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, ognuna pari a 50 euro.

Ovviamente, essendo una cessione effettuata da un privato, ci si trova al di fuori dell’ambito di applicazione dell’IVA.

Applicazione dell’IVA e meccanismo del reverse charge per gli immobili strumentali

In caso di vendita di fabbricati strumentali soggetti a IVA, se l’acquirente è un soggetto IVA (come un imprenditore o un professionista), l’opzione per l’imponibilità prevede l‘applicazione del meccanismo del reverse charge. Secondo l’articolo 17, comma 6, del DPR n. 633/72”:

• Il venditore emette una fattura all’acquirente per il corrispettivo della vendita dell’immobile, senza addebito dell’IVA, specificando la norma che giustifica l’esenzione dall’imposta (articolo 17, comma 6, lett. a)-bis, del DPR n. 633/72);
• L’acquirente deve integrare la fattura ricevuta, indicando l’aliquota (10% o 22%, a seconda se si tratti o meno di porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa ceduti da un’impresa “costruttrice” o “ristrutturatrice”) e l’imposta relativa. Inoltre, dovrà registrare questa operazione sia nel registro dei corrispettivi (ai sensi dell’articolo 24 del DPR n. 633/72) sia in quello degli acquisti (ai sensi dell’articolo 25 del DPR n. 633/72).

Nel caso in cui siano previsti pagamenti di acconti, l’IVA relativa deve essere assolta mediante il meccanismo del reverse charge, a condizione che sussistano i requisiti necessari (cessione soggetta a imponibilità per opzione e acquirente soggetto passivo d’imposta).

È importante notare che il meccanismo del reverse charge comporta un’inversione degli obblighi di liquidazione e versamento dell’imposta. Il tutto senza compromettere il diritto dell’impresa cedente alla detrazione dell’IVA pagata durante la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile venduto. 

Tuttavia, il reverse charge non si applica:

• Quando l’acquirente è un privato senza partita IVA.
• In caso di vendita dell’immobile prima del suo completamento (cioè mentre è ancora in fase di costruzione o ristrutturazione). In tal caso l’operazione è soggetta a IVA obbligatoria e deve essere fatturata secondo le modalità standard.

Vendita di fabbricato strumentale in fase di completamento

Un immobile si considera ultimato quando il direttore dei lavori emette un’attestazione di completamento (la dichiarazione necessaria per il catasto).

È importante notare che la normativa (Art. 10, co. 1, n. 8-ter) non include i fabbricati non ultimati. Secondo la prassi amministrativa, la cessione di un fabbricato da parte di un soggetto passivo d’imposta prima della sua ultimazione esula dall’ambito di applicazione della norma. Pertanto tale cessione deve sempre essere assoggettata a IVA.

La vendita di un fabbricato strumentale per natura non completato, quindi in fase di costruzione, a un consumatore finale che provvede a ultimare i lavori attraverso un contratto di appalto, è soggetta a imposta ipotecaria e catastale con aliquote del 3% e 1%.

Se vuoi saperne di più sulla vendita di fabbricati strumentali e il relativo calcolo dell’iva compila il form per entrare in contatto con il nostro team tecnico e scarica la guida.